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市场流传一天的“中房协纾困大会”终于落听：6月22日上午，中国房地产业协会（以下简称“中房协 ”）在官网发布《关于召开“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会
”的通知》 ，于2022年7月26-27日主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会” 。根据通知
，会议主要内容包括房企在市场变化中保持稳健发展 、房地产项目纾困诉求共性分析、项目纾困过程中法律税务问题分析
、房企纾困转型探索等方面。从紧缩后的连续暴雷，到今年起的逐步松绑、纾困 ，监管对于楼市的变化一目了然
。然而深陷危机中的房企似乎没有太多的好消息传来
，到底楼市需要怎样的纾困政策，以榜单闻名的中房协又能带给企业什么？

信号意义更大

按照中房协通知中的口径 ，这一次的商洽会背景源于为贯彻国务院扎实稳住经济的一览子政策措施
，尽力解决房地产项目纾困过程中的急迫困难。

商洽会的主要内容包括房企在市场变化中保持稳健发展 、房地产项目纾困诉求共性分析
、项目纾困过程中法律税务问题分析、房企纾困转型探索等方面 。

出席单位方面，会议拟邀请包括有纾困项目需求的房企相关负责人 ，能提供纾困支持的金融机构负责人
，有兼并重组 、扩展合作项目意愿的企业负责人，还包括法律
、财税机构相关负责人、金融服务平台机构和各地房协负责人
。

“这不是监管第一次摸排房企的困难 ，但如此高调的不多。 ”在总部在上海的曾经某十强房企化债部负责人看来，作为协会的中房协
，此次高调举办纾困对接会，象征意义要大于实际意义 。“作为非监管部门的中房协 ，想要为房企纾困的难度是很大的
，一来没有协调地方的权利，二来没有政策出台的全力
。
”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也表示 ，此次商洽会的召开是向市场传递了一定的积极信号
，提振信心，稳定预期 ，同时也有鼓励金融机构及时落实政策号召 、靠前发力之意
，对于目前仍偏低的市场情绪将会起到一定的纾解与提振作用。

业内某知名地产分析师也表示，此类会议的召开 ，继续说明房企不良资产的化解依然是一项重要的工作
，在此前工作的基础上需要再接再厉，进一步推进此类工作的完成 。

AMC参与

正如上述专家判断的 ，化债依然是目前房企的重中之重
。正因如此，此次参会人与中包括了中国四大AMC之一的信达
，中国信达战略客户二部总经理石爱民将在此次会议上做金融机构纾困方案的介绍。

值得一提的是，查阅历史公告可以发现 ，2020年信达地产(600657)曾经发布公告透露
，近期董事会收到副总经理石爱民递交的书面辞职申请 。 石爱民当时辞职的理由是工作调动原因，而在此之前 ，石爱民还曾经担任过信达地产的董秘
。

今年以来
，百余地楼市松绑，监管部门频频发声助力房企缓解流动性危机 ，据机构数据统计
，2022年以来，全国有100多个城市优化调整房地产政策300余次 ，4月份以来政策出台频次和力度均明显加大
，优化限购
、限贷、限售等方面的城市增加，热点二线城市如杭州 、成都
、苏州、西安 、武汉、长沙
、南京等亦加入政策优化行列。

但是就目前来看 ，政策效果仍然不达预期 。监管层将目光转向处置不良资产更为专业化的金融机构AMC。在政策引导下，目前已有中国信达、中国华融 、长城资产等参与到房企救助中
。

关荣雪对此也表示
，AMC 的主要优势在于不良资产处置，并且拥有丰富的房地产项目经验,因此AMC的参与可以盘活存量资产 ，赋予不良资产新的活力
，可在一定程度上缓解房企资金流动紧张局面。

“资产管理公司的介入，具有积极的意义 。”某知名地产分析师向记者表示 ，就现在看
，让优质房企来“扶贫式 ”的帮扶此类不良房企，其实还是有难度的 ，毕竟全国房地产市场都在降温
。而资管公司的优势就更为明显了
，自然是可以纳入到该体系中来。

解决流动性危机仍是关键

尽管政策不断向好，但是目前来看 ，房企流动性危机的解决仍不达预期 。

据国家统计局最新数据显示
，1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元 ，同比下降25.8%
。其中，国内贷款8045亿元
，下降26.0%；利用外资51亿元，增长101.0%；自筹资金21061亿元 ，下降7.2%；定金及预收款19141亿元
，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。

包括上述房企化债部负责人在内的开发商一端也直言：资产被严重压价 ，是目前债务危机房企普遍遭遇的 。“可以说是趁火打劫
，5折都算是好的，我们理解大家都怕并购踩坑 ，但如果没有一个牵头机构从中协调
，最终就是拼命压价——不愿出售——危机难解的怪圈
。
”

上述不愿意透露姓名的某地产分析师向记者分析道，类似商洽会应该说可以更好地讲诉求讲建议 ，对于更好协调问题和处理问题都有积极的作用。对于开发商来说
，积极利用此类平台和机制，能更好的处理债务和不良资产问题的处置 。

关荣雪也表示 ，目前对于开发商来说，最急需的纾困方案可能在于提升销售回款能力与存量资产活力
，优化资源配置
。

而十强房企中硕果仅存的某民企北京公司营销总则建议，应尽快合理按照商品房预售资金监管政策节奏放款 ，避免过度监管预售资金带来的流动性危机。

开发商破产
，买房遇上楼盘烂尾怎么办

7月30日，杭州第二批31宗涉宅地块集中挂牌 。值得注意的是 ，此次土拍杭州宣布调整土拍竞价规则
，除大幅提升保证金门槛
、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房 ”外，还开展“竞品质
”试点 ，要求试点地块实行先核验后销售模式
，即现房销售。业内人士指出，针对首轮集中供地出现的问题 ，杭州第二次供地打了不少“政策补丁”
，大幅提升保证金门槛，令房企拍地更为理性 ，未来杭州市场有望降温
。

“竞自持 ”变“竞保障房”

7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告。此次杭州推出31幅涉宅地块
，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米 ，总起拍价为633.78亿元
，预计将在9月7日-8日陆续出让 。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗数、出让建筑面积 、起始价等各方面都出现“缩水
” ，其中仅出让宗数就较首轮供地减少了46%
。

此次集中出让
，31幅地块中，主城区供地9宗 ，其他22宗地块全部位于“九星”范围内
，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%。所谓“九星 ”即杭州九个郊区新城 ，包括滨江
、萧山、钱塘新区 、余杭等 。

31幅被摆上货架的地块中不乏重磅地块
。例如
，杭腾未来社区地块是云城出让的首宗宅地，也是首个未来社区。该地块出让面积18.68万平方米 ，容积率3.3，总建筑面积62.02万平方米
，总起价93.06亿元，起始楼面价15006元/平方米 。

值得注意的是 ，此次集中供地
，杭州市规划和自然资源局对竞价规则进行了调整，在资金
、品质等方面对房企提出新一轮的挑战
。

例如 ，在首批集中供地中
，房企缴纳起拍价10%、以5000万元为上限的预约保证金即可获得参拍资格。而第二批集中供地取消了“预申请
”流程，房企的参拍保证金被直接定为总起价的20% ，余杭区杭腾未来社区地块保证金更是高达30%；同时
，达最高限价后由“竞自持”转为“竞保障房 ” 。即地块到达封顶价后，由原来开发商竞自持面积调整为竞无偿移交政策性租赁住房 ，而这些无偿移交的政策性租赁住房由住房保障部门负责接收
，并做好租赁管理
。

最引人注目的是，此次杭州十区各推出一宗地块试水 “竞品质
”。基本流程是“审资格 、竞品质
、竞地价” ，竞品质阶段得分最高的建设品质标准作为竞地价阶段的报价依据和后续的建设标准 。尤为值得一提的是，竞品质地块需要现房销售
，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。同时，“竞品质 ”试点地块的溢价率上限为10% ，其他地块的封顶溢价从30%降至20%
。

此外
，杭州二次集中供地还细化了商服用地要求，堵上了房企打擦边球建“商墅
”的漏洞。公告显示 ，本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分
，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求 。

资金门槛提高杜绝房企“激情参拍”

受访人士普遍认为，杭州二次集中供地 ，在首轮集中供地的基础上给集中供地政策打了不少“补丁 ”
。相比第一次集中土拍的空前热度
，二次集中供地的土拍新规将给杭州市场带来一定的“降温
”效果。

毫无疑问，二次集中出让的不少新规颇为利好广大购房刚需人群 。比如 ，现房销售能够避免收房维权事件发生
，而取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房 ”，也意味着杭州政府将持有更多租赁性房屋 、利好租房群体
。

“杭州的几宗地块开启现房销售竞争品质 ，是北京第一轮土拍政策的升级版，虽然只是尝试
，但也抑制了开发商继续盲目抢地的现象。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，杭州政策里也逐渐改变企业持有变成政府公租房 ，有利于吸引人才
，转变成为人才公租房 。

从房企角度来看，浙报传媒研究院院长丁建刚认为 ，此次土地规则由原来的“竞自持房屋
”调整为“竞无偿移交政策性租赁住房”
，房企不用考虑“利润难测 ”的自持部分，成本测算更加明晰 ，合理确定自身出价能力
，也避免盲目追高地价
。

当然，杭州新的土拍规则也对房企产生了更多、更高的要求。在丁建刚看来 ，取消勾地政策提高了房企拿地门槛 。

丁建刚向《华夏时报》记者分析称
，杭州此前实行勾地政策，房企只需缴纳5000万元勾地金进行勾地 ，在地块挂牌后这笔勾地金即可转为保证金
。即便是竞得地块后悔退地，最大的损失就是没收5000万元。而杭州第二批集中供地直接采用保证金模式报名
，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买 。比如，杭腾未来社区地块保证金比例为30% ，参拍保证金就高达近28亿元。“这毫无疑问大幅提高了地块报名门槛
，增加了房企的资金压力，避免’广撒网式’参拍 ，从而降低每块地竞拍时的激烈程度
。
”丁建刚表示。

亿翰智库方面也指出
，就本次集中供地而言，“预申请”流程的取消的确会在一定程度上对于房企的资金提出新的要求 ，旨在督促房企回归理性拿地 。同时
，“竞品质 ”政策也旨在保障杭州住宅品质的基础上有效降热度
。在10个“竞品质
”试点地块，通过5000万保证金 20%起始价的竞买保证金提高参拍资金门槛限制 ，同时采取“开发资质 竞方案”的形式入选5-6家房企
，最后由入围房企进行出价，有效控制了参与房企数量 ，规避房企“激情参拍 ”。

不过，也有部分业内人士直言
，土拍新规提高了资金门槛，对于那些资金实力欠佳的中小房企而言并不友好 。“接下来杭州市场基本上就是大房企的’竞技场’了 ，小开发商在杭州市场的机会几乎没了
。
”一名TOP30房企人士认为
，包括现房销售地块，未来也大概率只能是那些资金储备较多的头部开发商 ，或者资金成本较低的央企
、国企才能有实力获得了。

亿翰智库方面向《华夏时报》记者指出
，控热度政策下，绿城、大家等本土龙头房企 ，保利 、招商
、万科等国央企
，在杭州高销售额新增货值不足的房企或许会加快入局 。

作为长三角重点城市，杭州也成为其他一些城市的风向标
。《华夏时报》记者注意到 ，7月30日的中央政治局会议定调了房地产调控。而在中央政治局会议前一天
，宁波发布了新的土地出让政策，试行预申请制度 ，即学习杭州“勾地”制度 。宣布不管是递交了意向预申请还是递交了用地预申请，开发商如果在土地竞拍时没有报名参拍
，或者报名参拍后没出价、导致地块流拍，其将在两年内不能在宁波买地
。其中 ，递交了用地预申请的
，预申请保证金还要被罚没。

中国消费者报报道（记者孙蔚）“我们现在最担心开发商资金链断裂，小区停工 ，导致房子‘烂尾’ 。如果真到了那一步
，我们这些业主该怎么办呢？ ”自恒大债务危机暴发以来，不少开发商陆续暴露资金状况堪忧 、楼盘停工的消息 ，这让买了期房的业主们心里忐忑不安。

今年下半年以来
，房地产行业形势严峻，过去开发商宽松融资的大环境变了 ，市场上观望情绪浓厚
，房企如何回笼资金
、甚至生存下去都成为一大难题
。市值曾达千亿元、以品质高端闻名业界的泰禾集团(000732)也出现了债务违约 、项目停工。不久前，光耀集团发布公告 ，正式宣布破产，这标志着昔日的百强房企之一将退出历史舞台 。购买了这些企业开发项目的业主们
，有可能会面临楼盘烂尾问题，那么业主们该如何面对？

阅瀚律师事务所律师黄祖斌对《中国消费者报》记者表示 ，房地产作为资金密集型行业
，资金是房企的“命脉
”，资金链一旦断裂 ，就等于要了房企的命
。如果买到房企倒闭或烂尾的房子
，购房者一定要冷静。楼盘烂尾分两种情形，一种是已经完工 ，此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证 。如果购房人已经付清房贷
，可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权 ，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响
。

第二种是尚未完工
，这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金，会把在建房子抵押给银行 ，一旦楼盘烂尾或企业破产，此时银行就获得了房子的他项权利
，购房者虽然支付了房款，但得到的并不是完整产权 。此时 ，如果购房人尚未付清全部价款
，房企也没有转移所有权，这说明双方均未履行完毕合同 ，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权
。

据记者了解
，备受购房人关注的问题是：房子如果烂尾了，房贷还需要还吗？黄祖斌特别提醒消费者 ，从法律关系上来讲
，此时必须继续保持还款，因为购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系 ，购房者与银行是借贷关系 。虽然按揭贷款以购房合同为前提
，但是这两种合同是独立的
。因为开发商的原因导致交易出现问题，购房人可以追究开发商的责任。但购房人申请贷款后 ，银行有权要求借款人按时还款，这跟开发商是没有关系的 。如果拒绝继续还房贷
，购房人要承担跟银行之间的违约责任。不过，购房者如果遇到此类事件 ，可以先与银行
、保险公司进行交涉、协商
，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的 ，也可以向银行申请房贷合同暂停
。

遭遇楼盘烂尾
，是不是可以要求退房呢？从事房产诉讼业务多年的资深律师田叶对《中国消费者报》记者表示，如果遭遇“烂尾”危机 ，购房人千万不要一时冲动
，根据合同将房子退给开发商。因为，此时开发商手里已经没有钱了 ，退房以后
，购房者也拿不到购房款，只能拿到收据或欠条 ，而购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系 。假如开发商最后资不抵债
，不得不宣布破产清算，其资产将被法院拍卖
。根据《破产法》偿债先后的规定 ，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房
，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后 。

面对严峻的市场形势 ，消费者购房更需谨慎
。怎么才能避开烂尾楼呢？业内专家建议
，最好购买现房，或者主体结构快完工的准现房 ，虽然价格可能贵点
，但是更有保障。如果购买期房，就要查看项目的五证 ，只有拿到预售证的房子才可以对外销售 。此外
，消费者对开发商要有全面的认识，需要关注的指标是开发商的销售收入 、负债率
、品牌影响力、以往项目运作情况等 ，还可以查查房企是否有过多的经济诉讼案件，这些信息都能从公开的渠道获得
。

（责任编辑：张泓杨 ）

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